Polski rynek magazynowy przyciąga coraz więcej inwestorów, w tym lokalny kapitał, który zaczyna odgrywać większą rolę w finansowaniu nowoczesnych obiektów logistycznych. Choć to sygnał dojrzewania sektora, wzrost aktywności inwestycyjnej może w najbliższych latach wpłynąć na koszty e-commerce. Od stawek czynszowych po ceny usług logistycznych dla sklepów internetowych.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jak wzrost inwestycji magazynowych wpływa na koszty e-commerce w Polsce,
- dlaczego polski kapitał coraz częściej inwestuje w sektor logistyczny,
- które regiony i projekty magazynowe są najbardziej atrakcyjne dla inwestorów,
- jakie strategie mogą zastosować e-sklepy, by ograniczyć skutki rosnących kosztów,
- jakie pytania o rynek magazynowy najczęściej zadają przedsiębiorcy z branży e-commerce.
Wzrost inwestycji magazynowych w Polsce
Według danych JLL, w pierwszym półroczu 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości magazynowych wyniosła blisko 700 mln euro, co stanowi około 45 proc. całego wolumenu inwestycji komercyjnych w kraju. Polska utrzymuje pozycję lidera regionu Europy Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając Czechy i Węgry pod względem liczby realizowanych projektów.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyły 35 mln m², a popyt najemców w I połowie 2025 roku sięgnął 3 mln m² (JLL, CBRE). Najemcami pozostają głównie sieci handlowe i firmy z branży e-commerce, które odpowiadają nawet za 40 proc. wynajętej powierzchni.
Na tegorocznych targach Expo Real w Monachium uwagę zwróciła rosnąca obecność polskich inwestorów. Jak podkreśla Joanna Sinkiewicz, dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce, udział krajowego kapitału w transakcjach magazynowych wynosi obecnie około 1,7 proc., ale w ciągu 2–3 lat może się potroić. To sygnał, że polscy inwestorzy zaczynają postrzegać sektor logistyczny jako stabilne, długoterminowe źródło zysków.
Słuchaj podcastu „E-commerce bez tajemnic”
Kapitał krajowy napędza rynek, ale też presję kosztową
Większa aktywność inwestorów krajowych i zagranicznych oznacza większy popyt na atrakcyjne grunty oraz projekty o wysokim standardzie. Deweloperzy, reagując na rosnące koszty finansowania i wymogi ESG, podnoszą stawki czynszowe w nowych obiektach klasy A.
W efekcie średnie czynsze efektywne za powierzchnie magazynowe w Polsce wzrosły w 2025 roku o 8–10 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim (CBRE). Największe wzrosty notowane są w regionach o ograniczonej dostępności gruntów (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto). Dla operatorów e-commerce oznacza to rosnące koszty e-commerce, zwłaszcza w zakresie wynajmu i utrzymania powierzchni logistycznej.
Coraz częściej obserwuje się też strategię „quality over risk”. Inwestorzy preferują dłuższe umowy najmu i stabilnych partnerów biznesowych. To ogranicza dostępność powierzchni dla mniejszych firm, które muszą płacić wyższe stawki lub przenosić operacje poza główne aglomeracje.
E-commerce w Polsce 2025. Rynek dojrzewa i wchodzi w fazę jakościowej transformacji
Jak rosnące inwestycje wpływają na e-handel
Wzrost kosztów powierzchni magazynowej przekłada się bezpośrednio na operacyjne koszty e-commerce (logistyki, pakowania i transportu). Firmy, które nie dysponują własną infrastrukturą, coraz częściej korzystają z outsourcingu lub modeli współdzielonych (co-warehousing), by utrzymać elastyczność i ograniczyć wydatki.
Jednocześnie rozwój rynku magazynowego sprzyja poprawie jakości infrastruktury. Nowe inwestycje w automatyzację, odnawialne źródła energii i rozwiązania zrównoważone mogą w dłuższej perspektywie obniżyć koszty operacyjne. Jednak krótkoterminowo, presja czynszowa i większa selektywność inwestorów sprawiają, że marże e-sklepów są coraz bardziej napięte.
Jak podkreślają analitycy Savills, w drugiej połowie 2025 roku można spodziewać się 35–40 proc. wzrostu wolumenu transakcji inwestycyjnych, co oznacza, że trend wzrostowy dopiero się rozpoczyna. Dla sektora e-commerce oznacza to konieczność planowania strategii logistycznych z większym wyprzedzeniem i dywersyfikacji lokalizacji.
Strategie dla firm e-commerce
- Dywersyfikacja lokalizacji. Rozkład operacji między kilka regionów o różnym poziomie kosztów i dostępności powierzchni.
- Negocjowanie dłuższych umów. Gwarancja stabilnych warunków czynszowych w okresie wzrostów.
- Automatyzacja procesów magazynowych. Inwestycja w technologię, która w perspektywie 2–3 lat obniża jednostkowy koszt obsługi zamówienia.
- Współdzielenie powierzchni. Model co-warehousing zyskuje popularność wśród średnich e-sklepów, pozwalając obniżyć koszty magazynowania nawet o 15–20 proc.
FAQ. Pytania o rynek magazynowy i koszty e-commerce
- Czy wzrost inwestycji magazynowych może obniżyć koszty e-commerce?
Długoterminowo tak — większa podaż nowoczesnych obiektów może ustabilizować rynek, ale w krótkim okresie rosnąca presja inwestycyjna winduje czynsze. - Kiedy udział polskiego kapitału w magazynach osiągnie znaczący poziom?
Według prognoz Accolade i JLL, w ciągu 2–3 lat może przekroczyć 5%, co oznacza potrojenie obecnego udziału. - Jakie regiony są najbardziej atrakcyjne dla inwestorów magazynowych?
Mazowsze, Dolny Śląsk i Pomorze ze względu na dostęp do infrastruktury transportowej i wysoką koncentrację firm e-commerce. - Czy rosnące koszty magazynów przełożą się na ceny dostaw dla klientów końcowych?
Pośrednio tak. E-sklepy, aby utrzymać rentowność, mogą przenosić część kosztów logistycznych na konsumentów poprzez wyższe opłaty za dostawę lub progi darmowej wysyłki.
Chcesz, by Twój sklep internetowy zarabiał więcej? Pobierz teraz bezpłatny e-book „Dochodowy e-commerce 2025”. To aż 270 stron wskazówek od praktyków e-handlu.
