Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce ponownie przyciąga inwestorów. Według danych Cushman and Wakefield wartość transakcji w trzecim kwartale 2025 roku wzrosła do 820 mln euro, co oznacza wzrost o jedenaście procent rok do roku. Ożywienie dotyczy przede wszystkim aktywów typu value-add oraz obiektów z długimi umowami najmu, które gwarantują stabilność przepływów w trudniejszym otoczeniu makro.
Z tego artykułu dowiesz się:
- dlaczego kapitał wraca na rynek nieruchomości magazynowych,
- jakie aktywa najczęściej wybierają inwestorzy,
- jak banki oceniają finansowanie projektów logistycznych,
- jakie znaczenie dla rynku mają transakcje Sale and Leaseback,
- jak stopy kapitalizacji wpływają na wyceny obiektów magazynowych.
Kapitał kierowany do obiektów z długimi umowami
Wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości magazynowych osiągnęła na koniec trzeciego kwartału poziom 820 mln euro. Cushman and Wakefield wskazuje, że wzrost o jedenaście procent rok do roku wynika z większego zainteresowania inwestorów obiektami, które można modernizować oraz takimi, które zapewniają wieloletni przepływ przychodów z najmu.
Jak podkreśla Robert Tomaszewski Associate Capital Markets Poland Cushman and Wakefield inwestorzy pozostają aktywni przede wszystkim tam, gdzie atrakcyjna cena i potencjał wzrostu wartości przeważają nad konserwatywną definicją aktywów core. Największą uwagę przyciągają projekty z mocnym najmem i parametrami umożliwiającymi podniesienie wartości w kolejnych latach.
Widoczny jest również wzrost zainteresowania transakcjami portfelowymi. Z perspektywy inwestorów oraz sektora finansowego takie transakcje zwiększają płynność i przewidywalność wyjścia z inwestycji. To jeden z czynników wspierających powrót kapitału po okresie ostrożności wynikającym z wyższych kosztów finansowania.
Słuchaj podcastu „E-commerce bez tajemnic”
Stabilne finansowanie i rosnące znaczenie lokalizacji
Banki utrzymują stabilny apetyt na finansowanie inwestycji logistycznych. Cushman and Wakefield wskazuje, że instytucje koncentrują się na najlepszych hubach logistycznych, gdzie ryzyko pustostanu jest niższe, a popyt ze strony e-commerce utrzymuje się na wysokim poziomie. Kluczowa jest lokalizacja, struktura najmu oraz parametry związane z ESG.
Według cytowanej analizy poziom finansowania bankowego zazwyczaj odpowiada pięćdziesięciu do pięćdziesięciu pięciu procent wartości rynkowej nieruchomości. Marża kredytowa zależy od standardu budynku, wieku, jakości portfela najemców oraz reputacji kredytobiorcy. Dla aktywów o najwyższych parametrach może wynosić około dwustu punktów bazowych.
Inwestorzy oraz deweloperzy podkreślają, że rośnie znaczenie długoterminowego najmu. Dłuższy WAULT przekłada się na wyższą wycenę oraz większą skłonność do finansowania ze strony banków. To szczególnie ważne dla firm e-commerce operujących na przestrzeniach powyżej kilku tysięcy metrów kwadratowych, które oczekują stabilności kosztów najmu.
Przeczytaj również: Wzrost sprzedaży detalicznej w październiku 2025. Klienci wracają do zakupów w sieci
Sale and Leaseback jako sposób na uwolnienie kapitału
Cushman and Wakefield zwraca uwagę na popularność transakcji typu Sale and Leaseback. Właściciele obiektów sprzedają magazyn inwestorowi, a następnie wynajmują go na długi okres. To rozwiązanie, które pozwala firmom uwolnić kapitał i przeznaczyć go na inne cele, takie jak rozwój operacyjny, automatyzacja procesów lub ekspansja na nowe rynki.
Według Miry Kantor Pikus Partner Equity Debt and Alternative Investments Capital Markets Cushman and Wakefield model ten staje się istotnym elementem strategii finansowania w okresie ograniczonej płynności. Transakcje tego typu zwiększają stabilność rynku i wpływają na konkurencyjność polskich obiektów w regionie.
Jednocześnie wzrasta znaczenie standardów ESG. Najlepsze obiekty z niską emisyjnością oraz wysoką efektywnością energetyczną utrzymują przewagę inwestycyjną. W Warszawie i Gdańsku widoczne są pierwsze sygnały selektywnego obniżenia stóp kapitalizacji dla aktywów premium, co oznacza większe zainteresowanie inwestorów magazynami spełniającymi najwyższe normy środowiskowe.
FAQ o rynku nieruchomości magazynowych
- Jakie są aktualne stopy kapitalizacji dla magazynów w Polsce?
Według danych Cushman and Wakefield stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów utrzymują się na poziomie około sześciu i jedna czwarta procent. Większość transakcji zamyka się jednak w przedziale od sześciu i pół do poniżej siedmiu procent. Stabilność stóp wynika z dużej podaży nowoczesnych obiektów i rosnącej liczby transakcji portfelowych. - Dlaczego inwestorzy wybierają aktywa typu value-add?
Takie obiekty dają możliwość podniesienia wartości poprzez modernizację lub renegocjację najmu. W otoczeniu wysokich kosztów kapitału inwestorzy szukają projektów, które w dłuższym okresie zapewnią wyższy zwrot. - Czy starsze magazyny mogą liczyć na finansowanie?
Tak, jednak banki wymagają planów dekarbonizacyjnych oraz inwestycji w poprawę efektywności energetycznej. Dla starszych budynków kluczowe jest także zapewnienie odpowiednio długiego okresu najmu. - Czy popyt ze strony e commerce wpływa na rynek magazynowy?
Tak, branża e commerce pozostaje jednym z głównych najemców nowoczesnych obiektów. To czynnik, który wspiera utrzymanie stabilnych cen, niskiego poziomu pustostanów i rosnącego zainteresowania inwestorów.
