Polski rynek magazynowy mocno przyspieszył, a jednym z głównych źródeł popytu jest e-commerce. W pierwszej połowie 2026 roku firmy z tej branży wynajęły ponad 800 tys. mkw. powierzchni, odpowiadając za blisko 23 proc. całego popytu. Jednocześnie dostępność wolnych magazynów spada, a deweloperzy ostrożniej rozpoczynają kolejne inwestycje.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jak mocno wzrósł popyt na magazyny w Polsce w pierwszej połowie 2026 roku,
- jaką część rynku magazynowego generuje obecnie sektor e-commerce,
- ile powierzchni wynajęły firmy z branży handlu internetowego,
- dlaczego dostępność wolnych magazynów zaczyna się zmniejszać,
- co obecna sytuacja na rynku magazynowym może oznaczać dla właścicieli e-sklepów.
Rynek magazynowy w Polsce 2026 mocno przyspieszył
Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne odbicie na polskim rynku magazynowym. Z danych Newmark Polska wynika, że najemcy wynajęli ponad 3,51 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. To o 21,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku.
Szczególnie mocny był drugi kwartał. Popyt przekroczył wówczas 1,93 mln mkw., rosnąc o 22,4 proc. względem pierwszego kwartału i o 6,3 proc. rok do roku. Był to najlepszy wynik drugiego kwartału od 2022 roku i piąty najwyższy kwartalny rezultat w historii polskiego rynku magazynowego.
Zmienia się również charakter zawieranych umów. Nowe kontrakty odpowiadały w pierwszym półroczu za 52,1 proc. całego popytu, czyli około 1,83 mln mkw. Rok wcześniej ich udział wynosił 40 proc. Udział renegocjacji zmniejszył się natomiast z prawie 54 proc. do 34,4 proc. To istotny sygnał. Firmy nie tylko przedłużają dotychczasowe umowy, ale aktywnie poszukują nowych powierzchni i rozwijają zaplecze logistyczne.
Słuchaj podcastu „E-commerce bez tajemnic”
E-commerce wynajął ponad 800 tys. mkw. magazynów
Szczególnie ważne z perspektywy handlu internetowego są dane dotyczące najemców z sektora e-commerce. W pierwszej połowie 2026 roku firmy z tej branży wynajęły ponad 800 tys. mkw. powierzchni. Oznacza to, że odpowiadały za blisko 23 proc. całkowitego popytu na magazyny w Polsce. Wśród najbardziej aktywnych najemców Newmark Polska wymienia między innymi Shein i Temu.
Skala tych transakcji pokazuje, jak duże znaczenie dla handlu internetowego ma dziś infrastruktura logistyczna. Magazyn jest już nie tylko miejscem składowania produktów. Wpływa na szybkość kompletacji zamówień, koszty dostaw, obsługę zwrotów oraz możliwość skalowania sprzedaży. Rosnąca aktywność e-commerce zbiegła się przy tym ze wzrostem liczby największych kontraktów. W pierwszej połowie 2026 roku zawarto 11 umów obejmujących co najmniej 50 tys. mkw. Rok wcześniej takich transakcji było siedem.
Dla właścicieli e-sklepów ważna jest także lokalizacja. Największa aktywność najemców koncentrowała się na Śląsku, Dolnym Śląsku, w Polsce Centralnej, na Mazowszu i w Wielkopolsce. Są to jednocześnie regiony pozwalające budować zaplecze zarówno dla sprzedaży krajowej, jak i operacji cross-border.
Wolnych magazynów ubywa, a deweloperzy zwalniają
Rosnący popyt spotyka się z coraz bardziej ograniczoną dostępnością powierzchni. Na koniec czerwca wskaźnik pustostanów wynosił według Newmark Polska 6,6 proc., podczas gdy rok wcześniej było to 8,2 proc. Po raz pierwszy od drugiego kwartału 2023 roku wskaźnik spadł poniżej 7 proc.
W istniejących obiektach do wynajęcia pozostawało ponad 2,5 mln mkw., czyli o ponad 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie na koniec czerwca w budowie znajdowało się około 1,30 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. To o 11,2 proc. mniej niż przed rokiem.
Całkowite zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce przekroczyły już 38 mln mkw., ale tempo ich rozbudowy słabnie. Dla e-commerce oznacza to zmianę warunków gry. Przy utrzymaniu wysokiego popytu wybór dużych, dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych powierzchni może się stopniowo zmniejszać. Na razie nie przekłada się to na gwałtowne podwyżki stawek. Czynsze za najlepsze magazyny na głównych rynkach pozostają względnie stabilne.
Przeczytaj również: Nowa sortownia paczek dla e-commerce. 7R stawia już szósty obiekt
FAQ. Co sytuacja na rynku magazynowym oznacza dla e-commerce
- Czy e-commerce zwiększa popyt na magazyny w Polsce?
Tak. Według danych Newmark Polska firmy z sektora e-commerce wynajęły w pierwszej połowie 2026 roku ponad 800 tys. mkw. powierzchni, odpowiadając za blisko 23 proc. całkowitego popytu. - Ile powierzchni magazynowej wynajęto w Polsce w 2026 roku?
W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku najemcy wynajęli ponad 3,51 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. Było to o 21,3 proc. więcej niż rok wcześniej. - Czy w Polsce zaczyna brakować magazynów?
Nie można jeszcze mówić o ogólnym braku powierzchni, ale jej dostępność wyraźnie spada. Wskaźnik pustostanów obniżył się do 6,6 proc., a powierzchnia dostępna w istniejących obiektach zmniejszyła się o ponad 15 proc. rok do roku. Jednocześnie deweloperzy ograniczyli skalę inwestycji znajdujących się w budowie. - Co spadek pustostanów oznacza dla właścicieli e-sklepów?
Przede wszystkim warto wcześniej planować zwiększanie powierzchni magazynowej, zmianę lokalizacji lub współpracę z operatorem logistycznym. Przy dalszym wzroście popytu najlepsze powierzchnie w kluczowych lokalizacjach mogą być trudniejsze do pozyskania, szczególnie w przypadku firm potrzebujących dużych modułów.
