Rynek magazynowy w Polsce 2025 przyniósł wyraźne ożywienie po okresie wyhamowania inwestycji. Popyt brutto przekroczył 6,8 mln m kw., jednak po raz pierwszy w historii odnowienia umów były wyższe niż nowy popyt netto, dowiadujemy się z raportu przygotowanego przez JLL.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jak zmieniła się struktura popytu na rynku magazynowym w Polsce w 2025 roku,
- dlaczego odnowienia umów przebiły nowy popyt netto i co to oznacza dla e-commerce,
- jakie są aktualne czynsze magazynowe i poziom pustostanów,
- ile wyniosła wartość inwestycji w sektor przemysłowy oraz jakie znaczenie ma model sale and leaseback,
- jakie scenariusze dla logistyki i łańcuchów dostaw rysują się w 2026 roku.
Struktura popytu zmienia układ sił na rynku magazynowym
W 2025 roku całkowity popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce przekroczył 6,8 mln m kw. To drugi najlepszy wynik w historii, ustępujący jedynie rekordowemu 2021 roku. Kluczowa zmiana dotyczy jednak struktury transakcji. Nowy popyt netto wyniósł 3,3 mln m kw., podczas gdy odnowienia umów sięgnęły 3,5 mln m kw.
Według badania JLL firmy coraz częściej renegocjują umowy zamiast zmieniać lokalizację. Decyzje te wynikają z pełnej kalkulacji kosztów relokacji, obejmujących nakłady inwestycyjne, ryzyko przerw w łańcuchu dostaw oraz koszty rekrutacji pracowników. Dla sklepów internetowych i operatorów logistycznych oznacza to większy nacisk na optymalizację obecnych centrów dystrybucyjnych, automatyzację i dostosowanie obiektów do specyfiki e-commerce oraz e-grocery.
Geograficznie dominują największe ośrodki logistyczne. Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk odpowiadały za ponad połowę całkowitego popytu brutto. W każdym z tych regionów wynajęto ponad 1 mln m kw., głównie w ramach przedłużeń umów. Silne wyniki zanotowały także Trójmiasto i Szczecin, które łącznie wygenerowały ponad 670 tys. m kw. popytu. W rejonie Gdańska i Gdyni sam nowy popyt netto sięgnął 275 tys. m kw.
Słuchaj podcastu „E-commerce bez tajemnic”
Ograniczona podaż zmniejsza pustostany i stabilizuje czynsze
Aktywność deweloperów w 2025 roku była wyraźnie selektywna. Do użytku oddano 1,7 mln m kw. nowej powierzchni, co oznacza spadek o 35 proc. rok do roku oraz o 47 proc. względem średniej z ostatnich pięciu lat. W samym czwartym kwartale nowa podaż wyniosła jedynie 140 tys. m kw.
Na początku 2026 roku całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły 37,2 mln m kw., a w budowie pozostaje 1,8 mln m kw. Jednocześnie tylko około 40 proc. realizowanych projektów w czwartym kwartale powstawało spekulacyjnie. Taka struktura podaży ogranicza dostępność nowoczesnych modułów bez zabezpieczonego najemcy.
Efektem jest spadek wskaźnika pustostanów do 7,3 proc. na koniec grudnia 2025 roku. Łącznie dostępne pozostaje około 3,3 mln m kw. powierzchni w istniejących i realizowanych projektach, jednak oferta jest silnie rozproszona regionalnie. W praktyce w niektórych lokalizacjach może pojawić się niedobór dużych modułów powyżej 30 tys. m kw., co ma znaczenie dla operatorów fulfillment i dużych e-sklepów.
Czynsze w parkach logistycznych poza miastami na pięciu największych rynkach mieściły się w przedziale od 3,50 do 6,00 euro za m kw. miesięcznie. W obiektach miejskich utrzymywały się na poziomie około 8,00 euro, a w najlepszych projektach w Warszawie były wyższe. Ograniczona podaż i stabilny popyt netto sprzyjają utrzymaniu presji na wzrost stawek bazowych, choć w 2025 roku widoczna była elastyczność deweloperów w zakresie czynszów efektywnych.
Inwestycje i sale and leaseback wzmacniają segment przemysłowy
Sektor magazynowo-logistyczny pozostaje jednym z filarów rynku inwestycyjnego. W 2025 roku zrealizowano 34 transakcje, co jest najwyższym wynikiem od 2022 roku. Wartość inwestycji w nieruchomości przemysłowe wyniosła 1,5 mld euro, co oznacza wzrost o 12 proc. rok do roku.
Coraz większe znaczenie zyskują transakcje typu sale and leaseback. Dla firm operacyjnych, w tym podmiotów e-commerce, to sposób na uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach i przeznaczenie go na rozwój technologii, automatyzację czy ekspansję zagraniczną. Dla inwestorów oznacza to długoterminowy, zabezpieczony strumień przychodów.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych projektów typu multi tenant ze średnim okresem najmu około pięciu lat wynosiły w grudniu 2025 roku około 6,50 proc., a dla najbardziej atrakcyjnych aktywów w Warszawie około 6,25 proc. Dane te potwierdzają utrzymujące się zainteresowanie kapitału segmentem logistycznym.
W kontekście 2026 roku eksperci wskazują na dwa kluczowe czynniki. Po pierwsze utrzymującą się ostrożność deweloperów, która może ograniczyć dostępność dużych, nowoczesnych modułów. Po drugie czynniki geopolityczne, w tym potencjalne scenariusze związane z zakończeniem wojny w Ukrainie. Polska może stać się zapleczem logistycznym dla odbudowy regionu i reorganizacji łańcuchów dostaw, co dodatkowo wzmocni popyt na powierzchnie magazynowe.
Przeczytaj również: Stabilizacja cen w 2026 roku. Raport BIEC uspokaja przedsiębiorców
FAQ. Rynek magazynowy w Polsce
- Czy w 2026 roku zabraknie dużych magazynów dla e-commerce?
Według danych JLL w całej Polsce dostępnych jest obecnie tylko 10 modułów o powierzchni powyżej 30 tys. m kw. Przy utrzymaniu ostrożnej polityki deweloperów dostępność takich obiektów może być ograniczona. - Jakie są aktualne czynsze magazynowe w Polsce?
W parkach pozamiejskich na głównych rynkach stawki wynoszą od 3,50 do 6,00 euro za m kw. miesięcznie. W lokalizacjach miejskich około 8,00 euro, a w najlepszych obiektach w Warszawie więcej. - Dlaczego firmy częściej odnawiają umowy zamiast zmieniać magazyn?
Decydują koszty relokacji, ryzyko przerw operacyjnych oraz dostępność pracowników. Renegocjacja umowy często jest bardziej opłacalna niż przenosiny do nowej lokalizacji. - Czy sale and leaseback to rozwiązanie dla e-sklepów?
Model ten może być atrakcyjny dla większych podmiotów posiadających własne nieruchomości. Pozwala uwolnić kapitał i jednocześnie zachować operacyjną kontrolę nad obiektem w formule najmu długoterminowego.
