Rynek magazynowy w Polsce w 2025 roku przeszedł fazę spowolnienia i wszedł w okres stabilizacji. Popyt netto maleje, liczba nowych inwestycji jest ograniczona, a firmy koncentrują się na modernizacji istniejących obiektów zamiast budowania nowych. Jednocześnie rośnie znaczenie automatyzacji. Dla e-commerce oznacza to bardziej przewidywalne koszty i większą presję na utrzymanie zajmowanych powierzchni w dobrych lokalizacjach.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jak zmienia się popyt i podaż na rynku magazynowym w Polsce,
- dlaczego pustostany pozostają stabilne mimo mniejszej liczby nowych magazynów,
- jakie stawki czynszów obowiązują w kluczowych lokalizacjach,
- jakie zmiany technologiczne zachodzą w magazynach,
- co oznacza to dla właścicieli e sklepów i firm działających w e commerce.
Popyt na powierzchnie magazynowe słabnie, ale transakcje kapitałowe zmieniają obraz rynku
Według danych JLL od początku 2025 roku do końca trzeciego kwartału podpisano nowe umowy najmu na około 2,2 mln metrów kwadratowych. To wynik niższy o dwanaście procent rok do roku. Jednocześnie wolumen przedłużeń sięgnął 2,35 mln metrów kwadratowych. Firmy częściej decydują się na utrzymanie zajmowanej przestrzeni, co wskazuje na ostrożność związaną zarówno z kosztami operacyjnymi, jak i z sytuacją gospodarczą.
Inaczej wygląda jednak popyt liczony w ujęciu brutto. Po doliczeniu transakcji sale and leaseback całkowity popyt brutto osiągnął około 4,55 mln metrów kwadratowych. To wartość o siedemnaście procent wyższą niż rok wcześniej i jedynie o sześć procent niższą w porównaniu z rekordowym rokiem 2021. Dane pochodzą z raportu JLL Polska.
Największą transakcją sale and leaseback w 2025 roku była sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych firmy Eko Okna o powierzchni 240 tys. metrów kwadratowych amerykańskiemu funduszowi Realty Income. Przykład ten potwierdza, że przedsiębiorstwa wykorzystują swoje nieruchomości logistyczne jako narzędzie finansowania działalności i poprawy płynności.
Słuchaj podcastu „E-commerce bez tajemnic”
Nowa podaż spada, ale pustostany są niższe niż rok temu
W okresie od stycznia do września na rynek trafiło około 1,5 mln metrów kwadratowych nowych magazynów. To o trzydzieści procent mniej niż rok wcześniej. Ostrożna postawa deweloperów wynika z osłabionego popytu netto, rosnących kosztów finansowania oraz potrzeby lepszego dopasowania podaży do realnych potrzeb najemców.
Mimo mniejszej liczby nowych inwestycji poziom pustostanów nie rośnie. Wręcz przeciwnie. Według JLL na koniec trzeciego kwartału wskaźnik dostępnej powierzchni wyniósł 7,8 procent. To spadek o 0,4 punktu procentowego rok do roku. Oznacza to około 2,9 mln metrów kwadratowych magazynów dostępnych do natychmiastowego wynajęcia.
Różnice regionalne pozostają istotne. W okolicach Warszawy pustostany wynoszą około 4,3 procent. We Wrocławiu sięgają dziesięciu procent. Najniższe poziomy dostępności występują w Krakowie, Olsztynie, Białymstoku, Opolu i Szczecinie, gdzie wskaźnik pozostaje poniżej 3,5 procent. Dla e-commerce oznacza to, że najlepsze lokalizacje nadal są mocno konkurencyjne i trudne do zdobycia.
Czynsze magazynowe stabilne, rośnie znaczenie automatyzacji
Czynsze w magazynach pozostają stabilne. W parkach podmiejskich na głównych rynkach stawki wynoszą od 3,5 do 5,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W magazynach miejskich ceny sięgają około 8 euro, a w najlepszych obiektach w Warszawie są jeszcze wyższe. Dane o czynszach pochodzą z analizy JLL Polska.
Eksperci wskazują jednak, że presja kosztowa dotyczy obiektów o najwyższym standardzie. Rosnące oczekiwania firm e-commerce oraz zwiększone inwestycje w rozwiązania automatyczne wpływają na wyższe koszty nowych realizacji. W magazynach rośnie znaczenie robotów kompletacyjnych, systemów transportowych oraz narzędzi poprawiających odporność na zakłócenia w łańcuchu dostaw.
Mateusz Iłowiecki z JLL Polska podkreśla, że zmiany zachodzą intensywnie. – Choć na pierwszy rzut oka na rynku magazynów jest spokojniej, w rzeczywistości trwa tam cicha rewolucja. Oprócz ciągłej poprawy wydajności dziś na pierwszy plan wysuwa się nowy cel budowanie odporności na zakłócenia w łańcuchu dostaw – mówi.
Właściciele magazynów wykorzystują okres stabilizacji na modernizację zaplecza socjalnego, poprawę komfortu pracy oraz inwestycje w automatyzację. Dla branży e-commerce może to oznaczać wyższą jakość dostępnych obiektów, ale również bardziej wymagające negocjacje najmu.
Przeczytaj artykuł: InPost zwiększa moce operacyjne w Małopolsce. Dwa centra logistyczne czeka rozbudowa
FAQ o rynku magazynowym w Polsce
- Czy czynsze magazynowe wzrosną w 2026 roku?
W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach stawki mogą rosnąć z uwagi na rosnące koszty budowy i rosnący udział obiektów premium. - Czy nowe inwestycje magazynowe przyspieszą?
Deweloperzy powoli zwiększają liczbę projektów spekulacyjnych. Na koniec trzeciego kwartału w budowie znajdowało się 1,56 mln metrów kwadratowych, w tym 700 tys. w formule spekulacyjnej. - Czy automatyzacja stanie się rynkowym standardem?
Tak. Szczególnie w magazynach obsługujących e-commerce. Firmy inwestują w roboty, przenośniki i systemy poprawiające ciągłość pracy podczas dużych pików sprzedażowych.
