Rynek magazynowy w Polsce wszedł w 2026 rok z najlepszym wynikiem popytu od pięciu lat. Z danych Newmark Polska wynika, że całkowity wolumen wynajętej powierzchni magazynowo-przemysłowej wzrósł w pierwszym kwartale do niemal 1,58 mln mkw. To sygnał ważny dla branży e-commerce, logistyki i firm rozwijających sprzedaż internetową. Spada również poziom pustostanów, a najemcy coraz częściej wybierają nowoczesne obiekty wyposażone w rozwiązania technologiczne i ekologiczne.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jak wygląda sytuacja na rynku magazynowym w Polsce w 2026 roku,
- dlaczego popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął najlepszy wynik od pięciu lat,
- jakie znaczenie dla e-commerce mają nowoczesne magazyny i fulfillment,
- które regiony rozwijają się dziś najszybciej pod względem inwestycji logistycznych,
- dlaczego firmy coraz częściej wybierają magazyny wyposażone w technologie i rozwiązania ESG.
Rynek magazynowy w Polsce przekroczył 37 mln mkw.
Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły na koniec pierwszego kwartału 2026 roku 37,4 mln mkw. Według raportu Newmark Polska oznacza to wzrost o ponad 6,2 proc. rok do roku. Jednocześnie rynek utrzymuje wysoką aktywność najemców, mimo większej ostrożności inwestorów i deweloperów.
W pierwszych trzech miesiącach roku oddano do użytku około 653 tys. mkw. nowej powierzchni. To wynik wyższy o ponad 374 proc. względem poprzedniego kwartału. Większość nowych inwestycji koncentrowała się na sześciu największych rynkach regionalnych, które odpowiadały za niemal 70 proc. nowej podaży. Największą aktywność budowlaną utrzymało województwo mazowieckie. W realizacji pozostaje tam ponad 542 tys. mkw. powierzchni magazynowej, co odpowiada za ponad 37 proc. wszystkich inwestycji prowadzonych obecnie w Polsce. Drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk z wynikiem przekraczającym 216 tys. mkw.
Słuchaj podcastu „E-commerce bez tajemnic”
Popyt na magazyny rośnie dzięki handlowi i logistyce
Największe znaczenie dla rynku magazynowego w Polsce ma dziś utrzymujący się wysoki popyt najemców. W pierwszym kwartale 2026 roku wynajęto prawie 1,58 mln mkw. powierzchni. To wzrost o ponad 46 proc. rok do roku i najlepszy pierwszy kwartał od 2021 roku. Według Newmark Polska całkowity popyt w 2026 roku może przekroczyć 6 mln mkw. Tak wysoki wynik byłby jednym z najmocniejszych rezultatów w historii polskiego rynku magazynowego.
W strukturze zawieranych transakcji dominowały nowe umowy, które odpowiadały za 42 proc. popytu. Renegocjacje stanowiły ponad 35 proc., natomiast pozostałą część rynku tworzyły ekspansje oraz najem zwrotny. Rosnące zainteresowanie powierzchniami magazynowymi wynika między innymi z dalszego rozwoju e-commerce, potrzeby skracania łańcuchów dostaw oraz inwestycji firm w logistykę ostatniej mili. Coraz więcej przedsiębiorstw analizuje również możliwość przenoszenia części operacji bliżej klientów końcowych.
Wśród największych transakcji znalazł się najem zwrotny dla firmy Raben w Poznaniu obejmujący 125,8 tys. mkw. powierzchni. Duże umowy renegocjacyjne podpisano także w Prologis Park Janki oraz Logistic City Piotrków Trybunalski.
Nowoczesne magazyny przyciągają najemców
Na koniec marca 2026 roku wskaźnik pustostanów spadł do 7,3 proc. Oznacza to poprawę zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i analogicznego okresu ubiegłego roku. Łącznie dostępnych pozostaje ponad 2,7 mln mkw. gotowej powierzchni. Dla właścicieli e-sklepów oraz operatorów logistycznych istotne jest jednak nie tylko to, ile powierzchni jest dostępne, ale również jaki standard oferują magazyny.
Rynek coraz wyraźniej premiuje nowoczesne obiekty wyposażone w rozwiązania automatyzujące procesy logistyczne, systemy wspierające efektywność energetyczną oraz technologie zgodne z wymaganiami ESG. Takie nieruchomości utrzymują wyższe stawki czynszowe i przyciągają największe zainteresowanie najemców.
Jednocześnie starsze obiekty muszą konkurować bardziej rozbudowanymi pakietami zachęt. W praktyce oznacza to większą presję na modernizację magazynów, szczególnie w lokalizacjach o wysokiej konkurencji. Najwyższe czynsze nadal utrzymują się w Warszawie oraz województwie pomorskim. To efekt dużego zainteresowania powierzchniami położonymi blisko głównych centrów konsumenckich i infrastruktury transportowej.
Przeczytaj również: Operatorzy logistyczni już rezerwują powierzchnie. W Krakowie powstaje europejski gigant
FAQ. Wzrost rynku magazynowego dla e-commerce
- Dlaczego rynek magazynowy jest ważny dla e-commerce?
- Powierzchnie magazynowe są podstawą działania sklepów internetowych, operatorów fulfillment i firm kurierskich. Rozbudowa infrastruktury logistycznej pozwala skracać czas dostawy, zwiększać skalę operacji i poprawiać doświadczenie klientów.
- Co oznacza spadek pustostanów na rynku magazynowym?
- Niższy poziom pustostanów oznacza większe zainteresowanie najemców oraz rosnące wykorzystanie istniejącej infrastruktury. Dla firm może to oznaczać trudniejszy dostęp do najlepszych lokalizacji i większą konkurencję o nowoczesne obiekty.
- Jakie magazyny są dziś najbardziej poszukiwane?
- Największym zainteresowaniem cieszą się magazyny wyposażone w nowoczesne technologie, rozwiązania automatyzujące logistykę oraz systemy ograniczające zużycie energii. Znaczenie mają również lokalizacje blisko dużych miast i głównych tras transportowych.
- Czy rynek magazynowy w Polsce nadal będzie rosnąć?
- Prognozy Newmark Polska wskazują, że całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w 2026 roku może przekroczyć 6 mln mkw. Wysoka aktywność e-commerce, logistyki i sektora handlowego nadal wspiera rozwój rynku.
- Jakie regiony rozwijają się najszybciej?
- Największą aktywność inwestycyjną utrzymują województwo mazowieckie oraz Górny Śląsk. To regiony kluczowe dla logistyki krajowej, dystrybucji oraz obsługi sprzedaży internetowej.
