Popyt na magazyny w Polsce ponownie przyspiesza. Dane za trzy pierwsze kwartały 2025 roku pokazują wzrost aktywności najemców o 19 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Rynek pozostaje stabilny pod względem pustostanów, jednocześnie notując lekkie odbicie po stronie deweloperów. Dla e-commerce oznacza to większą dostępność nowoczesnych powierzchni, ale także rosnący udział renegocjacji i większą presję na rozwiązania szyte na miarę. Fraza popyt na magazyny staje się jednym z kluczowych pojęć w analizach logistyki ostatniej mili.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jak zmienia się popyt na magazyny w 2025 roku,
- które regiony odnotowują największą aktywność najemców i deweloperów,
- dlaczego renegocjacje dominują w strukturze popytu,
- jakie znaczenie dla e-commerce mają pustostany i automatyzacja,
- co mówią najnowsze dane Cushman and Wakefield oraz CBRE.
Rynek przyspiesza dzięki większej aktywności najemców
Według danych Cushman and Wakefield popyt na magazyny w okresie styczeń wrzesień 2025 roku wyniósł 4,54 mln mkw. To wynik o 19 procent wyższy niż rok wcześniej i 7 procent powyżej średniej z lat 2020 2024. Najemcy zwiększyli aktywność przede wszystkim w województwach mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim. W III kwartale 2025 roku CBRE odnotowało 1,59 mln mkw. wynajętej powierzchni, co oznacza wzrost o 44 procent rok do roku.
Struktura popytu zmienia się jednak znacząco. Renegocjacje odpowiadają za około 52 procent wszystkich transakcji najmu. Od 2022 roku ich udział konsekwentnie rósł i według prognoz może zbliżyć się do 50 procent całego rynku pod koniec 2025 roku.
– Zainteresowanie najemców coraz częściej koncentruje się na elastycznych umowach i dopasowaniu powierzchni do procesów logistycznych, co podnosi znaczenie renegocjacji i kompleksowych modernizacji istniejących magazynów – wskazuje Szczepan Gowin, Head of Industrial and Logistics w Cushman and Wakefield.
Wolumen nowych umów i ekspansji spadł o 7 procent rok do roku i wyniósł 2,2 mln mkw. Branża obserwuje natomiast rosnący udział projektów niestandardowych, które powstają na zamówienie dużych operatorów logistycznych oraz e-commerce. Automatyzacja procesów magazynowych staje się jednym z głównych czynników wpływających na wybór lokalizacji.
Słuchaj podcastu „E-commerce bez tajemnic”
Deweloperzy ostrożnie wracają do inwestycji
W III kwartale 2025 roku deweloperzy oddali blisko 400 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. Całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły poziom około 36,45 mln mkw. Największe rynki to Mazowsze z 7,3 mln mkw., Śląsk z prawie 6,2 mln mkw. oraz Dolny Śląsk z 5,3 mln mkw.
Aktywność budowlana mimo lekkiego odbicia nadal pozostaje niższa niż rok wcześniej. W budowie znajduje się obecnie 1,56 mln mkw., co oznacza spadek o 20 procent rok do roku. Udział inwestycji spekulacyjnych wynosi około 45 procent, czyli 706 tys. mkw. dostępnych powierzchni bez zabezpieczonych najemców. W ujęciu geograficznym dominują cztery regiony, które odpowiadają za niemal 70 procent wszystkich budów w Polsce. Są to Mazowsze, Pomorze, Śląsk i Dolny Śląsk.
– Firmy coraz częściej oczekują wdrożenia zaawansowanych technologii, co wpływa na strukturę popytu i przesuwa inwestycje także poza największe aglomeracje. Automatyzacja będzie w kolejnych latach jednym z głównych motorów zmian na rynku magazynowym – mówi Ewa Derlatka Chilewicz, Head of Research w Cushman and Wakefield.
Od lipca do września 2025 roku ruszyła budowa 480 tys. mkw. nowych obiektów. Największą aktywność wykazały województwa mazowieckie z wynikiem 147 tys. mkw. oraz łódzkie z 65 tys. mkw. Coraz większe zainteresowanie najemców projektami będącymi w trakcie realizacji wynika z mniejszej liczby powierzchni spekulacyjnych dostępnych od ręki.
Pustostany stabilne przy rosnącym zapotrzebowaniu
W III kwartale 2025 roku pustostany utrzymały się na poziomie 8,2 procent. Dostępna powierzchnia magazynowa wyniosła 2,98 mln mkw., co oznacza stabilizację w porównaniu z poprzednim kwartałem. W porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku odnotowano jedynie wzrost o 0,2 punktu procentowego.
Najwyższe pustostany występują w województwach lubuskim, świętokrzyskim i lubelskim gdzie wskaźnik sięga 17 procent. Najniższe notowane są w regionach o ograniczonej podaży. W województwie opolskim i podlaskim wskaźnik pustostanów wynosi zero procent, a w zachodniopomorskim 2,1 procent.
Utrzymujący się umiarkowany poziom podaży spekulacyjnej powinien ograniczać ewentualne wzrosty pustostanów w kolejnych kwartałach. Dla branży e-commerce stabilny rynek oznacza łatwiejsze planowanie ekspansji, szczególnie w regionach o dobrej dostępności pracowników i rozwiniętej infrastrukturze logistycznej.
Przeczytaj również: Co i za ile kupimy w Black Friday 2025?
FAQ. Popyt na magazyny
- Jak zmienia się popyt na magazyny w 2025 roku?
Dane Cushman and Wakefield oraz CBRE wskazują na wzrost popytu odpowiednio o 19 procent i 44 procent rok do roku. Najemcy koncentrują się na renegocjacjach oraz projektach dostosowanych do automatyzacji procesów. - Dlaczego renegocjacje dominują na rynku magazynowym?
Firmy optymalizują koszty i dostosowują powierzchnie do nowych projektów logistycznych. Renegocjacje stanowią obecnie ponad połowę transakcji najmu. - Czy w 2025 roku pojawia się więcej nowych magazynów?
Deweloperzy oddali około 400 tys. mkw. powierzchni, ale aktywność budowlana nadal jest o około 20 procent niższa niż rok wcześniej. - Jakie lokalizacje cieszą się największym zainteresowaniem?
Mazowsze, Dolny Śląsk i Łódzkie to regiony, w których wynajmuje się najwięcej magazynów. Są to obszary z dobrze rozwiniętą infrastrukturą, kluczowe dla e-commerce. - Czy popyt na magazyny wpłynie na czynsze w 2026 roku?
W III kwartale 2025 roku stawki czynszów pozostawały stabilne. Wysoki popyt przy ograniczonej podaży spekulacyjnej może jednak zwiększyć presję cenową w przyszłym roku.
